Un agent immobilier en location cherche le locataire, organise les visites, rédige le bail et réalise l’état des lieux. Ce sont les seules prestations que l’agence peut faire payer au locataire, sous un plafond au mètre carré, et le bailleur en règle au moins autant.
Ce que fait un agent immobilier dans une mise en location
Tout commence par un mandat signé avec le propriétaire. L’agent y fixe le loyer demandé, en tenant compte de l’encadrement des loyers quand la commune y est soumise, puis rédige l’annonce et la diffuse.
Viennent ensuite les visites et le tri des candidatures. L’agent vérifie chaque dossier (identité, revenus, garant) et présente au propriétaire les candidats qui tiennent la route.
Une fois le locataire choisi, l’agence prépare le bail et ses annexes. Beaucoup d’agences font désormais signer ces documents à distance, par exemple avec la signature du bail sur tablette lors de la remise des clés.
L’état des lieux d’entrée clôt la mission : l’agent note l’état de chaque pièce, relève les compteurs et remet les clés. Chaque étape laisse une trace écrite, ce qui protège le propriétaire comme le locataire en cas de litige à la sortie.
Honoraires d’agence en location : ce que le locataire paie et le plafond
Le locataire ne règle que quatre prestations : la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Les trois premières sont plafonnées ensemble par mètre carré de surface habitable, selon la zone du logement.
Depuis le 1er janvier 2026, ce plafond est de 12,10€ le m² en zone très tendue, de 10,09€ en zone tendue et de 8,07€ dans le reste du territoire. L’état des lieux d’entrée a son propre plafond, identique partout : 3,03€ le m².
Pour un appartement de 40 m², le locataire paie donc au maximum 484€ en zone très tendue, 403,60€ en zone tendue et 322,80€ ailleurs, auxquels s’ajoutent 121,20€ pour l’état des lieux. La surface prise en compte exclut cave, garage, terrasse et balcon.
Ces montants figurent sur la facture d’honoraires d’agence, qui détaille chaque prestation et la part de chacune des deux parties.
La part du propriétaire et les frais interdits au locataire
Le plafond au mètre carré ne fixe pas la somme due : il limite seulement la part du locataire. Celle-ci ne peut jamais dépasser celle du bailleur pour les mêmes prestations.
Le calcul est simple. Le locataire paie le plus petit des deux montants entre la moitié de la facture de l’agence et la surface multipliée par le plafond de sa zone. Sur une facture de 700€ pour 25 m² en zone très tendue, la moitié (350€) dépasse le plafond de 302,50€, donc le locataire verse 302,50€ et le propriétaire règle le reste.
Les honoraires du propriétaire, eux, ne sont pas plafonnés par la loi et se négocient avec l’agence avant la signature du mandat. À titre de comparaison, la commission d’agence sur une vente obéit à une logique différente, fixée librement entre le vendeur et l’agent.
Plusieurs frais sont interdits au locataire :
- l’envoi d’une lettre de relance en cas de retard de loyer ;
- l’édition des quittances de loyer ;
- tout supplément pour les prestations déjà comprises dans le plafond, comme des frais de dossier facturés à part.
Un locataire qui a payé trop peut réclamer la différence à l’agence, même si le bail est resté valide.
Mise en location ou gestion locative : deux mandats différents
La mise en location s’arrête à la remise des clés. Le propriétaire reprend ensuite la main : il encaisse les loyers, rédige les quittances et gère les relations avec le locataire.
Le mandat de gestion locative prolonge la mission dans la durée. L’agence encaisse les loyers, émet les quittances, régularise les charges et organise les petits travaux. Elle se rémunère en pourcentage des loyers encaissés, un taux que chaque agence fixe elle-même.
Les agences s’appuient pour cela sur des outils numériques, décrits dans notre article sur les logiciels des agents immobiliers. Ces frais de gestion restent à la charge du seul propriétaire : on ne peut pas les répercuter sur le locataire.
Vérifier la carte professionnelle de l’agent immobilier avant de signer
Un agent qui gère des locations doit détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, avec la mention correspondant à son activité. Il doit aussi justifier d’une garantie financière, qui protège les sommes confiées, et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Le mandat doit être écrit et inscrit sur un registre tenu par l’agence. Les honoraires doivent être affichés en vitrine et sur les annonces, avec la part qui revient au locataire.
Le candidat locataire n’a pas non plus à tout fournir : la liste des pièces qu’un agent peut demander est limitée par décret, et toute demande hors de cette liste peut être refusée.
Louer sans agent immobilier : ce que le propriétaire prend en charge
Un propriétaire qui loue seul assume lui-même chaque étape décrite plus haut : l’annonce, les visites, l’analyse des dossiers, le bail, les diagnostics et l’état des lieux. Il ne paie aucun honoraire, mais il engage sa responsabilité sur chaque document.
L’agent apporte le plus quand le bien est éloigné du propriétaire ou que celui-ci dispose de peu de temps. Le propriétaire doit aussi connaître les règles de décence du logement, dont la surface minimale d’un logement loué.
Avant de choisir, demandez deux devis d’agence et comparez la part du propriétaire avec le temps que vous passeriez vous-même sur les visites et les dossiers. Le plafond ne protège que le locataire, c’est donc sur la part du bailleur que la négociation porte.
